法拍房流拍后的以房抵债方案
办案笔记:流拍后的以房抵债
我们作为申请执行人的律师，申请执行被执行人的房产。进入强制执行程序后两次流拍，以房抵债方案与实务……
这篇，讲一个我们团队正在处理的执行案件，已略掉当事人信息，只讲梗概。大致情况如下:我们作为申请执行人的律师，申请执行被执行人的房产。进入强制执行程序后，第一次拍卖，流拍;第二次拍卖，又流拍。也能理解，这一两年正赶上楼市下行，正常物业出售都难，更何况处理这种法拍房，业内称“药单”的物业。但是，已经从诉讼走到了执行，也不能眼睁睁看着债权收不回，于是，我们去和客户沟通，希望能接受以房抵债。
我们的客户是国企，他们有自己的考虑:被执行人的这套房产目前仍在按揭中，还在正常还款，银行作为抵押权人就暂时也没有动静;可是，如果我们作为首封人、执行人要以物抵债，就需要先掏出来一部分钱来注销掉抵押权和承担税费。你懂的，对于国企，“怎么能对外债权还没收回来，又需要再拿出一部分钱来填坑。"
作为经办律师经过调查，我们清楚，被执行人暂时没有其他诉讼案件，也已被限制了高消费，对方想早点解决、图个心静。本案的法律关系没有复杂之处。如果申请执行人是私企，就非常简单了，自己或者安排人填上这笔钱(金额不大)，然后拿着抵债裁定过户后，在市场上一卖，就能收回大部分债权了，绝无可能眼睁睁看着债权躺在那里、吃不到。以房抵债暂时走不通，我们又去和法院沟通。法院说，如果这次变卖不成，申请执行人又不愿意以房抵债的，到时被执行人要求的话，他们可能会对房产解封。所以，建议我们先暂停变卖程序，保持房产持续查封状态，寻求其他方式解决。
和法院沟通了细节后，我们打算两头发力:一方面，找被执行人再谈。被执行人的心态是，只要让我别再掏钱，房子你拿去，赶快给我解除限消。另一方面，继续找国企做工作:虽然以房抵债没有办法在裁定书中直接抵给第三方(即使各方都同意也不可以，因为这样有通过司法程序破限购的嫌疑)，但是，如果市场上有第三方买家，或者国企自己安排的人参与进来，达成三方协议后，可直接由法院在现场解封掉，过户给第三方。那如果被执行人反悔不配合呢?现场查封回去就行了。
当然，这个方案仍然在于需要先拿出一笔钱填上这个小窟窿，不管这笔钱是真正的交易资金、还是过桥，需要先涤除抵押权才能完成现场过户给第三方。如果能达成三方协议还有个好处，就是解决了清场的问题。深圳法院很难让他跑外地去清场，如果可以达成一致约定，在确认完屋内现状后，把钥匙一换，暂时保管至执行法官处，等到完成过户后再移交新产权人，不要到时屋内突然出现了一个“租客”，还是持有长期租约那种。
至于法院环节:暂时停掉变卖，就算通过上面万式没有解决的，根据相关规定和司法判例，在市场行情确有重大变化时也是可以重新启动拍卖程序的。即搁置，等风来。另外，还有税的问题。法律和司法解释对执行中以房抵债的税收承担没有细化规定，虽说根据法理推断，税应当是由债务人/被执行人承担的。但是，在本案以及类似案件中，如果被执行人就是拿(不)不(拿)出钱，也是枉然，最后为了过户，事实上还是由申请执行人或第三方买家负担了。
根据最高院判例--(2017)最高法执监324号案件，如果法院的抵债裁定上明确，“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担，则按照生效文书执行。"根据江苏省高级人民法院判例--(2016)苏执复154号案件，“如果抵债裁定上没有明确税费承担，也应当按照法律规定由法定纳税人缴纳相关税费，而非由申请执行人承担。"
最后要说，为什么要费这么大劲呢?因为国企的债权总是要收回的、而参与交易的第三方也想以白菜价拿到房产。
强制执行程序，有房子作为被执行财产就总还是有戏;比起来执行小公司的股权或者被执行人什么财产都没有，总算有点希望。但说到底，被拍房产必须具备流动性，即一定要是优质物业，且足够便宜，否则别人何必趟这滩浑水呢。