没有房产证的不动产，无法办理过户手续，不发生物权转让的效力。签订合同后，只能依据合同享有一个债权请求权，因此，不建议购买。
《中华人民共和国民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
从以上规定，我们可以看出，不动产未经登记不发生物权转让的效力，合同有效的，可以根据《民法典》第二百一十五条的规定享有一个债权请求权，但是没有房产证不能办理过户登记，物权得不到保障，因此，不建议购买没有产权证的不动产。
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第1个回答 2021-12-13
想买一个车库，没有房产证，就是签一份协议合同。可以购买，但是没有产权证也没有发票的车库是不能办理过户。
房地产转让办理程序如下：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
《城市房地产转让管理规定》第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
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房地产转让办理程序如下：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
《城市房地产转让管理规定》第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
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第2个回答 2022-01-26
有风险，有时对于车位的归属容易产生纠纷，且有些特殊用途的车位也是不允许买卖的。
法律分析
目前小区的停车位划分种类大致有一下三种：（一）人防车位，一般没有产权证。所谓人防车位是指人防工程所改建成的地下停车位。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，也不进行公用建筑面积的分摊。基于人防工程的重要性，一般产权也不能登记为开发商所有。开发商拥有使用权，但没有买卖权利，另外，因人防车位无法取得产权登记，这给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。理论上当事人可以签订转让协议，但无法产生物权变动的效力，只能产生使用权的转让。；（二）列入公摊的面积的车位。这一类车位属于小区所有业主，属于小区固有配套，开发商无权出售或者赠与。但现实情况是，买卖无产权车位很常见，这实质上是一种租赁行为；（三）小区空地的车位。《民法典》有规定，占用业主共有财产作为停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有财产包括建筑区内道路、绿地及其他公共场所、公用设施等。这类车位可由业委会委托物业出租给业主使用，收益归全体业主所有（注意：租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效）。
法律依据
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
法律分析
目前小区的停车位划分种类大致有一下三种：（一）人防车位，一般没有产权证。所谓人防车位是指人防工程所改建成的地下停车位。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，也不进行公用建筑面积的分摊。基于人防工程的重要性，一般产权也不能登记为开发商所有。开发商拥有使用权，但没有买卖权利，另外，因人防车位无法取得产权登记，这给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。理论上当事人可以签订转让协议，但无法产生物权变动的效力，只能产生使用权的转让。；（二）列入公摊的面积的车位。这一类车位属于小区所有业主，属于小区固有配套，开发商无权出售或者赠与。但现实情况是，买卖无产权车位很常见，这实质上是一种租赁行为；（三）小区空地的车位。《民法典》有规定，占用业主共有财产作为停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有财产包括建筑区内道路、绿地及其他公共场所、公用设施等。这类车位可由业委会委托物业出租给业主使用，收益归全体业主所有（注意：租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效）。
法律依据
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第3个回答 2022-10-12
可以买，但要有承担可能后果的心理建设。
建议就近请一个律师帮你起草买卖合同，然后去公证处公证，这样比较有法律依据，但依然不如房产证好，毕竟没有物权保护。
另外提醒一下，即便你做了以上所有步骤来确保自身利益，依然不安全。
事实上这种车库只有一种真实身份，那就是人防工事，只有人防工事才会无法办理产权证。
而人防工事使用权属于全体业主，土地属于国家，因此开发商无权买卖，只能出租。
不论你看到的合同是永久使用权还是70年使用权，都相当于是开发商租赁给你的。
而人防工事国家规定，租赁时间不能超20年。
所以严格来说你的合同20年后自动失效，如果你是买二手车库，又是20年左右的老车库，那么你实际上签再多合同也是没有保障的，因为你没有物权，也没有法律保护，一旦有业主闹事，或者国家动荡，那么人防工事会被回收，你唯一能做的也只有，拿着合同和公证书，去打官司找卖家退钱。
当然不论是业主闹事，还是动乱的几率都非常小，但终归不是很安全放心，因此大多数人不会去购买没有产权的车库，毕竟这玩意死贵不说，又不安全，这可不是车位。
单独买车库的人，大部分是想做底商吧？
而无产权的车库，一旦出问题，那么损失掉的投入，也不是一个停车位能比的。本回答被网友采纳
建议就近请一个律师帮你起草买卖合同，然后去公证处公证，这样比较有法律依据，但依然不如房产证好，毕竟没有物权保护。
另外提醒一下，即便你做了以上所有步骤来确保自身利益，依然不安全。
事实上这种车库只有一种真实身份，那就是人防工事，只有人防工事才会无法办理产权证。
而人防工事使用权属于全体业主，土地属于国家，因此开发商无权买卖，只能出租。
不论你看到的合同是永久使用权还是70年使用权，都相当于是开发商租赁给你的。
而人防工事国家规定，租赁时间不能超20年。
所以严格来说你的合同20年后自动失效，如果你是买二手车库，又是20年左右的老车库，那么你实际上签再多合同也是没有保障的，因为你没有物权，也没有法律保护，一旦有业主闹事，或者国家动荡，那么人防工事会被回收，你唯一能做的也只有，拿着合同和公证书，去打官司找卖家退钱。
当然不论是业主闹事，还是动乱的几率都非常小，但终归不是很安全放心，因此大多数人不会去购买没有产权的车库，毕竟这玩意死贵不说，又不安全，这可不是车位。
单独买车库的人，大部分是想做底商吧？
而无产权的车库，一旦出问题，那么损失掉的投入，也不是一个停车位能比的。本回答被网友采纳
第4个回答 2016-04-04
地下室，车位，车库都是签合同没有证的。国家规定这些是只能租赁的，所以买了等于有了终身租赁合同。中国所有车位的都是这样。本回答被网友采纳
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