宝龙从2003年起开始布局
商业地产，目前已经形成了较为完善的商业产品线，8月20日，宝龙拟拆分商管上市，成为内地首家赴港上市的
轻资产商业运营商，而
招股书中披露的在营项目运营指标，又引发市场热议。16年间宝龙是新商业的破局者还是跟随者？未来又该如何突围？
1 “双轮驱动”的商业地产先发者
自2003年介入商业地产，2007年首家宝龙广场在福州开业，截至2019年上半年宝龙已进入26座城市，累计开业39家购物中心和6条商业街。回顾宝龙商业的发展历程，大致可分为三个发展阶段：
第一阶段：2009至2011年，商业帝国进入扩张期，三四线多点开花。借助2009年宝龙成功登入香港主板，募集逾20亿用于集中开发商业项目。此后三年间，宝龙挥戈抢滩三四线，商场进入密集开业期。三年间共新开业10家商场，其中就有6家位于三四线。因新开业项目仍在培育期，规模大幅扩张的同时，并未带动租金的大幅增长，2011年租金及管理收入2.84亿元。
第二阶段：2012至2013年，因三四线需求不足，商业进入阵痛期。因前期过度青睐三四线布局，宝龙商业进入阵痛期，多家宝龙广场面临商户撤离困局。2012至2013年，宝龙商业扩张的步伐变慢，两年仅开业4家商场，新增可租售面积27.93万平，相较前两年同比减少62.67%。与此同时，财务状况下滑明显，2013年综合毛利率首次跌破30%，下滑至28.32%。在此情况下，宝龙计划改变商业布局战略，2013年首次提出“深耕上海，聚焦
长三角”。
第三阶段：2014年至今，转向一二线
卫星城布局，深耕社区的同时，向高端综合体试水。2014年度过转型阵痛期；仅2015年一年，宝龙就于上海、杭州、青岛等一
二线城市新开业7家购物中心，新增可租赁建面达31.29万平，同比大幅增长141%。战略布局调整的同时，宝龙于2015年也重新梳理产品线，形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线，基本覆盖社区级、片区级和都市级；并于2016年和2018年，分别推出高端定位的宝龙城及宝龙一城。如今宝龙商业运营进入稳定增长区间，2014至2019年中期，零售商业租金及管理费收入均保持30%以上的增长。同时，商业扩张步伐并未变慢，宝龙计划2019年下半年新开业6家、2020年新开业10家、2021年新开业9家商场。