在现如今房价不断攀升的社会环境中,贷款买房早已不是什么稀奇事儿,最让人肉疼不已莫过于贷款利息了。随着央行一而再再而在的降息,再加上人们的手头有一些余钱之后,大家都不愿做30年的房奴,很多人都会盘算提前还款来降低利息。这就涉及到房贷能否提前还的问题了。说提前还款可能会吃亏,这是真的吗?提前还房贷到底好不好?哪些人不适合提前还贷?提前还贷要注意些什么?
5种人不适合提前还款
1、基准利率享受7折与8.5折之间的购房者,由于已享利率优惠,即便利率调整前后月供之差也不会超过百元,因此不需要提前还贷;
2、等额本金还款期已过三分之一,由于前期还款较多,剩下小额的贷款,即便涨了利率,利息也不是太多;
3、等额本息还款已到中期,因为这时已经还了大部分的利息;
4、不久后还需要贷款的购房者,现在若把钱一下子还进了银行,等再去银行申办贷款时,基准利率可能会上浮10%到30%,甚至更高;
5、有其他投资机会的客户,能拿到超过房贷利率的收益,那么也没有必要急着还款,因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率。
如果要提前还贷请注意以下几点:
1、 各大银行允许提前还贷时间不同
银行不希望还款人提前还款,还款人提前还款,就意味着银行的利息收入就会减少。
大部分商业银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。中国银行、建设银行一般需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。
2、调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期,则是越晚调整越划算。
3、违约金支付
市民在选择提前还款时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”,一般在合同里面会写明。国有大行工、农、中、建、交里,交行提前还款不收手续费,而工行需要收2~3个月的利息作为手续费,其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。
4、贷款还完后撤销抵押登记很重要
只要还款完成,各位业主们应该及时去银行办理撤销抵押登记。
这里也分几种情况:
第一种,房产证已经抵押在银行,购房者在还完贷款后会受到一个还款凭证,银行会把房产证和购房合同正本一并还给购房者。至此,房屋产权完全归业主所有,跟银行没有关系了。
现实中,很多银行更多的是只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带抵押登记标志的房产证。这种情况下,购房者者还清贷款后,除了重复上面的步骤之外,需要去房管部门办理撤销抵押登记。至此,房屋产权也完全归业主所有。
(以上回答发布于2016-12-21,当前相关购房政策请以实际为准)