深圳：存量商业、办公用房可改租赁
2月1日，深圳住建局发布关于公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》意见的通告，从多渠道增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为、强化保障措施等六个方面提出二十四条措施。《意见》提到，要推进存量房屋改造租赁住房，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房，并开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点。同时，还将落实租赁税收优惠政策。其中住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人及一般纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。而企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收。
以下是《意见》全文：
关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施
为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步规范我市住房租赁市场，完善住房租赁监管制度，促进住房租赁市场平稳健康发展，现结合《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》有关规定，提出如下措施。
一、多渠道增加租赁住房供应
落实租赁住房用地供应。在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地，并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划。支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例。发挥国有企事业单位的引领和带动作用，鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地开发建设租赁住房。
创新租赁住房用地供应与建设模式。完善租赁住房用地供应方式，采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式。探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。
推进存量房屋改造租赁住房。支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。允许具有不少于两个可开启外门窗的起居室按照规定改造成符合标准的一个房间出租使用，制定具体改造指引，明确改造条件、要求及相关标准等内容。
二、加大住房租赁支持力度
落实租赁税收优惠政策。住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；属一般纳税人的，可以选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收。对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。住房租赁企业享受减税政策，应按规定进行减税申报，并将房屋权属、经备案或完成信息申报的房屋租赁合同等资料留存备查。国家对住房租赁税收政策进行调整的，按照国家有关规定执行。
加大住房公积金对住房租赁支持力度。修订《深圳市住房公积金提取管理规定》中住房公积金租房提取规则，实行差异化提取政策，对职工在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同登记备案或者信息申报的，可享受提取优惠政策。探索利用住房公积金支持租赁住房，研究进一步拓宽住房公积金使用渠道，丰富制度功能，在优先保障缴存职工提取和贷款资金的前提下，向符合条件的租赁住房项目提供贷款。
优化财政支持政策。用好用足中央财政专项资金支持发展住房租赁市场相关政策，加大对城中村改造租赁住房的支持力度。
提供住房租赁金融支持。金融管理部门指导辖内金融机构通过商业可持续方式，加大对住房租赁市场发展的支持力度，加快推进符合REITs规则的住房租赁项目落地。
大力推进公共服务均等化。结合我市户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。
执行居民水电气价格标准。已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房和非住宅房屋按规定改建的租赁住房，水务、电力、燃气专营机构应当根据市租赁平台推送的信息，执行居民价格标准。
三、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制
落实城中村租赁住房安全排查。各区政府应当按规定对城中村租赁住房的结构、消防、地质安全等进行排查；存在重大安全隐患的，由相关责任主体按规定进行整改，未经整改或者整改不合格的不得出租。
合理确定城中村住房规模化租赁改造范围。各区政府根据全市城中村综合整治总体规划，确定辖区城中村综合整治范围，编制城中村综合整治年度实施计划，引导在综合整治范围内有序推进城中村住房规模化租赁改造。市住房建设部门会同各区政府在年度实施计划基础上，遴选辖区内城中村住房规模化租赁改造试点项目，按照“村城融合、一村一策”原则，开展改造试点，探索建立政府统筹、村集体股份公司参与、大型企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制。
加强城中村住房规模化租赁改造引导。制定城中村住房规模化租赁改造指导意见，明确改造总体目标、原则、实施主体、改造模式以及改造工程报建流程、监管要求和部门职责分工等内容。制定全市统一的改造实施指引，建立完善系统性的城中村住房规模化租赁改造涉及的结构安全、消防安全、供水供电、居住功能、居住环境、围护结构、建筑装修、设备设施、公共配套设施以及加装电梯等技术指引。根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造实施标准指引，合理控制改造成本，维护城中村住房租赁价格稳定。
四、完善房屋基础信息和租赁合同管理
完善全市房屋信息基础数据库。全面整合规划和自然资源、网格、住房建设等部门房屋信息资源，建立涵盖房屋编码、权属、地址等的房屋信息基础数据库，实现数据互联互通、信息共享。
拓展市租赁平台功能。加快租赁住房相关信息或数据的标准化、模块化建设，完善市租赁平台房屋租赁合同网签、备案、信息申报功能，为租赁当事人和网络平台办理租赁合同网签、备案、信息申报及有关业务提供便利。
推行租赁合同网签备案。市住房建设部门会同市场监管部门根据住房租赁运营模式，制定并推行住房租赁企业收储及租赁的合同示范文本。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过市租赁平台办理网签备案。住房租赁企业通过自有平台或其他网络平台网签住房租赁合同的，应当在规定时间内将住房租赁合同信息推送至市租赁平台。对无法办理住房租赁合同网签备案的，住房租赁企业应当在市租赁平台上申报合同信息。房屋租赁合同网签、备案的具体操作规定由市住房建设部门另行制定。
推进住房租赁信息共享。推进住房租赁企业使用的自有平台或其他网络平台与市租赁平台进行系统对接，实现住房租赁信息互联互通。住房保障、公积金提取、“新进人才”住房补贴、积分入户、积分入学等相关系统应与市租赁平台进行对接。对已办理住房租赁合同网签备案或者信息申报的承租人，在申请保障性住房时予以优先受理。居民申请办理本市保障性住房、住房公积金租房提取、人才租房补贴、积分入户、积分入学的，相关主管部门应当通过市租赁平台查询申请人的住房租赁信息。
五、规范行业主体及其租赁行为
严格主体登记备案管理。住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，在经营范围中明确注明“住房租赁”，并按规定申请办理机构备案手续。自然人转租房屋达到规定规模的，应当依法办理市场主体登记和机构备案。
健全企业信息公示制度。住房租赁企业除依法向市场监管部门报送企业年度报告并向社会公示外，还应当在市租赁平台上填报企业年度报告信息以及企业运营项目、安全生产落实情况、有关从业人员等信息。
实行住房租赁资金监管。在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金。住房租赁资金监管的具体措施由市住房建设部门会同金融管理部门另行制定。
建立住房租赁行业诚信管理制度。依托市租赁平台，实行住房租赁企业和从事住房租赁经纪服务的房地产经纪机构及其从业人员信用评价管理，制定信用评价办法，明确信用评价标准、信用等级、评价方式及奖惩措施，信用评价结果向社会公示。
加强违法查处和联合惩戒。各相关部门应当加强联合执法协作，落实人员，加大对市场主体经营行为监管力度，加强市场秩序专项整治。住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员、网络信息平台违反本措施及其他有关管理规定的，由住房建设部门会同相关部门采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，依法依规给予处罚，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，依法实施联合惩戒。
六、强化保障措施
建立健全部门协同联动机制。发挥市房地产调控领导小组在规范和发展租赁市场中的统筹协调作用，加强督促检查。建立完善住房建设、政法、公安、信访、司法、市场监管、规划和自然资源、金融、网信、人民银行、银保监、税务等部门协同联动机制，推进部门信息共享，加强部门联动和联合执法，推动落实经营主体责任。
充分发挥基层组织和行业协会作用。推进基层房屋租赁管理体制建设，强化房屋租赁网格化管理，发挥街道办在房屋租赁管理中日常巡查、纠纷调处、综合执法等作用，妥善化解各类房屋租赁纠纷。加强行业自治组织建设，发挥行业协会规范行业行为、促进行业自律、调解行业纠纷等作用。
加强住房租赁市场风险监测和信息发布。跟踪梳理本市住房租赁企业经营状况，按照风险等级对住房租赁企业风险隐患实施分级分类精准监测。加强对住房租赁市场的跟踪、分析和研判，定期发布住房租赁市场供求信息和租金参考价，强化预期管理，确保市场稳定，做好法治宣传、政策解释工作。
北京：预收房租不得超过3个月租金
2月2日，北京住建委等六部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，要求住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管且收取的押金数额不得超过1个月租金，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业等。
以下是《通知》全文：
关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知
京建发〔2021〕40号
各有关单位：
为规范我市住房租赁企业经营活动，促进我市住房租赁市场健康平稳发展，按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》有关规定，现就有关事项通知如下：
一、本通知适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。
二、住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
三、住房租赁企业应当使用本市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。
四、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。
五、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
六、住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。
七、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
八、住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。
九、北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。
十、本市支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
十一、住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。
十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
上海：严控租金贷款业务
2月4日，上海住建委会等十部门共同制定了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，提出加强住房租赁市场主体管理、加强租赁房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象、加强住房租赁管理制度保障等9块意见内容。其中重点提到：对租赁房源的真实性提出了相关要求，以及对从业人员的管理和要求，在网签，合同等相关条例上给出了指引。此外，在规范住房租赁上，住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。住房租赁经营机构需开立资金监管账户，应在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。
以下是《意见》全文：
关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见
为深入贯彻“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，进一步维护本市住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益，促进本市住房租赁市场平稳健康发展，根据《住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等有关规定，制定本实施意见。
一、加强住房租赁市场主体管理
严格经营范围登记管理。在本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租住房10套以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经营的企业和个体工商户经营范围应当注明“住房租赁”，从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。房屋管理、市场监管部门要加强协作，及时通过本市大数据资源平台共享登记注册信息。
严格开业报告和备案管理。住房租赁经营机构开展业务前，应当向登记注册所在地的区房屋管理部门办理开业报告；房地产经纪机构开展业务前，应当向登记注册所在地的区房屋管理部门办理备案手续，并通过线上、线下经营场所等渠道公示。机构注销，取消“住房租赁”或“房地产经纪”经营范围、住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息变更的，应及时向区房屋管理部门办理相应信息变更手续。房屋管理、城管执法部门要加强协作，督促相关机构及时办理开业报告或备案手续。
严格从业人员管理。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当自行或委托第三方，加强对雇用从业人员的政策法规、职业道德和专业知识培训。推行从业人员实名信息卡制度，由市房地产经纪行业协会向住房租赁经营机构、房地产经纪机构发放实名信息卡，并由机构通过线上、线下经营场所等渠道公示。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡。
二、加强租赁房源信息发布管理
真实发布房源信息。住房租赁经营机构、房地产经纪机构及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息的真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当注明所在机构、门店以及维护责任人信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，符合真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在2个工作日内从各种渠道上撤销。
推行房源信息核验。房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构发布房源信息前，应当通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。未取得房源核验码，房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构不得对外发布相应的房源信息。稳步推进集中式代理经租业务的住房租赁经营机构的房源信息核验工作。
落实网络平台责任。在本市开展房源信息发布业务的网络信息平台，应当向市房屋管理部门报备，并建立日常工作机制，认真核验房源信息发布主体资格和房源必要信息，加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销已成交或30日内未维护的房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对机构及从业人员发布房源信息的，应按下列要求进行核验：
1.不得允许未办理开业报告的住房租赁经营机构、未经备案的房地产经纪机构、未取得实名信息卡的从业人员发布房源信息；
2.不得允许被列入经营异常名录、严重违法失信名单或失信被执行人名单的机构发布房源信息；
3.不得允许从业人员以个人名义发布机构出租或受托出租的房源信息；
4.不得允许不具备相应经营资格的单位或个人，一次性或累计发布10套以上转租房源信息；
5.不得发布未按规定获得房源核验码的房源信息，房源核验码应在房源信息展示页面同步标识。
动态监管房源发布。房屋管理、市场监管、网信部门要加强对网络信息平台房源信息发布行为的动态监测，要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。对违规发布房源信息的机构及从业人员，房屋管理、市场监管、网信部门有权要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息。对不具备发布资格或多次违规发布房源信息的发布主体，网络信息平台应当限制或取消其发布权限，房屋管理部门依法暂停其房源核验、网签备案等服务。对未履行核验发布主体和房源信息责任的网络信息平台，网信部门可根据房屋管理、市场监管部门的意见，依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。
三、加强住房租赁合同网签备案管理
强化合同网签备案。本市行政区域内的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当主动办理上海市住房租赁公共服务平台用户认证，取得租赁平台用户操作权限，并按规定为租赁当事人提供合同网签备案服务。住房租赁经营机构将与出租人签订的租赁合同信息，推送至市住房租赁公共服务平台备案后，方可申请房源信息核验。
推行合同示范文本。合同网签备案应当使用房屋管理、市场监管部门联合制定的合同示范文本。房屋管理、市场监管部门适时修改完善合同示范文本，并加大宣传和监督检查力度，引导住房租赁当事人规范使用合同示范文本。从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构在与承租人签订的合同中，应当载明合同的到期期限、租金及押金支付方式。住房租赁经营机构、房地产经纪机构在合同中采用格式条款的，应当向市场监管、房屋管理部门报备。
提高网签备案效率。鼓励住房租赁经营机构、房地产经纪机构将其业务系统，与市住房租赁公共服务平台联网对接，实现住房租赁合同即时网签备案。引导住房租赁当事人通过本市“一网通办”、“随申办”等多种渠道，在线办理住房租赁合同网签备案，实现“零材料”、“零跑动”。
四、加强住房租赁交易服务管理
规范租赁服务收费。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。
规范租金支付周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
规范机构业务合作。住房租赁经营机构委托房地产经纪机构收储房源、介绍客户的，应当签订书面协议，约定服务内容、收费方式。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当通过各自的线上、线下经营场所等渠道，公开合作机构名单。房地产经纪机构与住房租赁经营机构合作的，应当通过市住房租赁公共服务平台查验租赁机构的经营资格，并在提供居间服务时，提示租赁机构按规定分别为出租人、承租人办理合同网签备案。住房租赁经营机构不得通过私下向个人付费的方式，利用房地产经纪机构及从业人员收储房源、获取客户。
五、加强住房租赁交易资金监管
开立资金监管账户。住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。住房租赁经营机构在本市设立子公司的，母子公司均应单独开立监管账户。住房租赁经营机构与法人单位签订租赁合同，合同中有明确约定的，租金和押金可不纳入资金监管。