厦门的房价究竟有多高?这是继上海、北京、深圳之后的全国第四座高房价城市,把一线城市的广州都甩在脑后了。而且厦门房价在二线城市中,绝对可以称得上老大。从目前数据看,厦门平均房价超过4万/平米,而岛内的思明地区,几乎找不到房价低于6万/平米的房子。
面对厦门位列全国高房价的前列,很多房地产专家百思不得其解,从他们的角度上看,厦门房价据然还超越了广州,这实在令人费解。第一,要论经济发展,厦门并没有多少真正拿得出手的大企业。而且工业相对而言,还比较弱。金融也很一般。唯一亮点是旅游环境好,带动了当地的服务业发展。整个厦门的经济发展即使在全福建排名也是不靠前的。
第二,厦门人口流出大于流入,2018年,厦门的人口是负增长的。厦门的企业要想招聘员工,往往招不到高端人才,因为,高端人才都跑到北、上、广去了。而即使是中低端人才,也不是那么好招,因为整体人口都在减少。目前厦门的职工收入是每月4000元/平米,基本就支撑不起高房价。
第三,土地资源也并不是很稀缺。厦门岛内,确实人口密集,土地资源稀缺,但是往岛外,海沧、集美、翔安等等,人口也并不密集,甚至于岛外还很冷清,晚上10点之后,很多地方甚至比不上一般的二三线城市繁华。所以,土地资源匮乏也不是厦门高房价的问题,
而我们认为,导致厦门高房价仅次于北上深的主要原因有以下三个:首先,厦门作为中国的二线城市,牢牢的吸引着福建全省的高净值人群,因为厦门有良好的教育环境、生活环境、养老环境,再加上鼓浪屿的美丽景色,让福建的有钱人都想到厦门置业购房,这其中也包括很多炒房群体。福建大量有钱人都去厦门购房,从而推高了厦门的房价,特别是厦门岛内的房价。
再者,厦门出台限价限购的时间节点出了问题。限购、限价本来就是中性的调控政策,在房价较低的时候,出台限购限价,可以不让房价过快上涨,让更多的当地刚需买得起房,但是厦门推出限价限购的时间节点,已经是房价涨得很高的时候,这意味着不希望房价出现快速大跌。在限购和限价令之下,厦门房价当然短期内跌不下来。
最后,厦门每次拍卖土地,只放出一两块,这样并不能满足市场需求,为了拿到土地,厦门房企只能高价接盘,而土地价格高了,厦门商品房价格也会被抬高。如果厦门政府加大岛外土地的推出力度,市场供需矛盾得以缓和,那么厦门的地价就会降下来,地价降了,商品房价也会有所调整。
很显然,支撑厦门高房价的并不是当地经济的发达、人口流入的增多、土地资源的稀缺。而主要是福建高净值群体的大量资金流向厦门购房置业。同时,厦门在限购令出台时再限价,当地房价已经涨高了,低位出台限价限购令,对当地刚需有利,高位推出限购令,主要还是防范厦门房价的过度波动。此外,还有厦门土地供应节奏放缓,导致房企拿地成本偏高,当然就要转嫁到购房者身上。