第1个回答 2024-05-15
土地使用预审
指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地使用事项进行审查。
建设用地审批
问：不同性质和用途之间的土地应如何转换和变更？
答：我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民住宅建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者经依法批准在乡(镇)、村进行公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。前款所称依法申请使用的国有土地，包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。所以涉及到集体土地和国有土地之间的转换和变更，不同用途的土地，都需要办理相应的审批手续。特别是，中国实行了农地保护主义，对改变农地性质规定了更严格的法律程序。
首先，征收集体土地作为国有土地，必须经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，征用基本农田、耕地35公顷以上和其他土地70公顷以上的，必须经国务院批准。其次，征用上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此，征收农用地的，应当先办理农用地转建设用地的审批。一般情况下，征用和转用手续是一起办理的，但小易提醒大家，这并不意味着征地时就不用办理农用地转用审批手续，或者可以用集体土地征收手续代替农用地转用审批手续。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再单独办理征地审批；省、自治区、直辖市人民政府批准征地批准范围内农用地转用的，应当同时办理征地批准手续，不再单独办理征地批准手续。超越征地审批权限的，另行办理征地审批。
农用地转用、土地征收和建设用地审批
定义
农用地转用审批是指将农用地转为建设用地并改变土地用途的审批；
征地审批是指将集体所有的土地转为国有土地，改变土地权属的审批；
建设用地审批是指向建设单位提供国有土地使用权的审批。
关系
三者的内涵和管理方式不同，但在实际工作中相互交织、相互联系，在审批程序上必须衔接。
除了办理征用手续外，还可以分为三种情况：
(一)农用地转用审批权属于国务院，土地征用审批权属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不再另行审批征地；
(二)农用地转用审批权和土地征用审批权属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准土地征用，不再另行批准土地征用；
(三)农用地转用审批权属于省级人民政府的
土地出让金是指土地使用权转让给土地使用者时，各级政府土地管理部门向受让人收取的土地转让总价款(土地转让的交易总额)，或土地使用期满时向土地管理部门缴纳的续期土地转让价款，或原通过行政划拨方式取得土地使用权的土地使用者，按规定缴纳土地使用权出让金、出租、抵押、入股、缴纳土地转让价款。
土地出让金实际上是土地所有者几年的地租之和。现行土地出让金的本质可以概括为积累了若干年的地租性质与一次性征收的类税和非税性质的矛盾综合体。土地租赁具有租金而非税收的性质。作为管理者，税收是国家为国家向纳税人支付的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金会累积几年的地租之和，一次性收取，似乎具有税收的无租性质。土地出让金本身就是这样一个内部矛盾的综合体。也就是说，土地出让金是免租、免税的。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅项目，招标、拍卖、挂牌等。都是采用的，可以通过市场定价，土地出让金就是地价。但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等产业项目，往往不依靠完全的市场调节，土地出让金具有税费性质，属于定价。
根据租赁土地的条件，土地出让金可分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的土地，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”的价格，即未完成“七通一平”的土地，出让金只是土地有偿使用的部分。投资者需要自行开发转让的土地或委托开发公司开发。比如上海北京东路71号地块，占地2.38万平方米，20多个单元，1000多户。新加坡长力国际发展公司和上海黄浦资产管理公司以460万美元的总地价获得了50年的使用权，投资5300万美元。旧区搬迁和市政配套费用一般占准备土地总价的50-70%左右。
问：土地出让金是如何计算的？
答：土地出让金可以分为两种计算方法：地面价和楼面价。地价是每平方米土地的单价，即总出让金除以总土地面积；楼面价是地价摊到每平方米建筑面积上，
即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
土地出让金分类
土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地出让金分为几类?
(1)、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
(2)、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
(3)、变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
(4)、土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
(5)、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。
问：土地出让金具有哪些功能?
答：土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展;二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。
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