为了以后转卖、继承什么的更顺利，拆迁补偿更有保障，有必要改成出让，你自己作为国有土地使用权人。
1、现在的政策要求是要三证统一，就是房产证、土地证、契税证上面的土地信息必须一致。你现在的房产和土地证件的所有人不一致是不能进行交易的。必须权属清晰后才行。
2、估价报告这个由市场决定的，看你们那里的估价机构怎么定，这个没办法。
3、补交的出让金不是根据估价报告的，而是根据国土部门规定的区片地价来定的，跟你的估价毫无关系。
4、划拨土地是不允许交易的，所以必须要补办出让后你才能卖掉这个房子。
5、直接由上家过户给你下家也是不可能的，因为房产证在你那里。就算你不办土地证，过户给下家后也是要有其他的转让合同协议等来证明完整的土地流转的过程，还是要补交出让金。