第1个回答 2022-06-14
有些案例中，房屋部分有证部分没证，这样的租赁合同是否有效？
有三种观点，有效，无效，部分有效部分无效。先看一些案例，第一种观点认为是有效的案例。某商场出租给服装公司一间店铺，合同约定的面积有7000平，但是有证的面积只有1900多平，也就是房屋大部分都属于无证的，小部分是有证的，该合同效力如何？
法院的观点非常有意思，他认为相关部门没有查实涉案物业存在超规划建设情形，故认定他们合同所涉房产已经取得房产证，是建设工程规划许可证，属于合法有效的合同。
在诉讼过程当中，出租方声称房屋是有证的，并出具了房产证，而且还到规划部门去调了规划许可证出来证明，但是无论是房产证还是规划许可证，其中的面积都只有一千九百多平，也就是大部分面积并没有权属证明，但是法院认为房屋反正是有合法的权属证明的。
第二，行政部门没有出具相关文件处理违建问题，就像接下来的案例行政部门会出具行政处罚通知以证明这个是违法建筑，因此法院判决合同有效。
第二种认为是无效的案例，出租方是一个个人的城中村农民房，租给一家通讯公司，涉案房屋也有规划许可的这种绿本，但是规划只批了4层，但是出租方个人建了6层。到6层之后，上面两层当然是超建了，但是后面他是把其中的第1层租给承租方，最后法院认为整个租赁合同是无效的。法院认为批4层建6层，违反了法律的效力性强制性规定，就属于合同无效，换句话说法院认为房屋中有部分的面积是违建，他就认为全部房屋都是违建，这是第二种情形。
第三种情形可能大家会觉得稍微公平合理一点的，就是部分有效部分无效，有证的部分有效，没证的部分无效。第三种情况的案例，是增城的一个物业将7层作为使用，但这个7层物业的房产证记载有1900平，加建部分有415平，而且加建部分是在房产证上面附记上记载的，标明其中加建的415平未申请权属登记，但是在几年之后，城管部门因为加建部分认为房屋属于违建，要求限期拆除。对于合同效力的判定，一审和二审不完全一样，一审认为合同全部无效，二审对本案进行了改判，二审的判决理由是这个违法建筑可以拆的，拆除后有效部分依然还是可以使用，而且不影响合法使用的部分面积，所以根本就不影响，如果判定全部无效，可能不公平，无法保护意思自治与交易安全、交易稳定，所以最后判决部分有效部分无效。
对于类似的案件，个人觉得可以从这几个角度去考虑，第一点是在诉讼过程当中看你的情况在哪一方，是否有可能让规划部门去批个函复，说明房屋是否有证，是否规划许可，因为有些案例当中规划部门直接去函复房屋没有取得规划许可证，但是在具备条件的时候可以去配合去办理规划许可证，所以这是一种情况，或者法院以后就会认为有效，而不是仅仅在辩论终结前取得，即使是之后取得相应证明的，法院为鼓励交易安全，也会认为合同有效。第二点是站在希望合同有效的一方，最好能够把一些部分面积合法的证明文件提交上去，规划许可证或者房产证都可以，取得规划许可的，而且又没有政府认定认为违建，那都是有利的方面。
第3点有些违建房屋是不是能够分割租赁，需要证明它能分割还是不能分割，就看是在哪个方面考虑，以及这个分割是否会影响安全使用。