第1个回答 2008-06-23
一、地价与地租的关系
（一）地价与地租的概念
1、地租的概念。传统理论认为，地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。也就是说，是剩余产品价值的分配。对于土地所有者来说，地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格，其经济实质是土地所有权在经济上的实现形式。在我国，国有土地使用权通过租赁按年收取地租，是实现国有土地有偿使用的重要方式之一，也是土地所有权在经浊上得以实现的重要手段。
2、地价的概念。土地价格是指人类为了利用土地而花费在土地上的社会必要劳动时间所决定的价格。地价是土地所有权在经济上实现的直接形式。地价的本质是土地出让年期内地租的贴现值总和，即地租的资本化。一般认为，土地价格=地租+土地资本+利息额。我国目前以有限的土地出让金，实质上是有限期的土地使用权价格来表示地价。一般由以下六项因素构成：地租（绝对地租和级差地租）、土地开发费、基础设施配套费、拆迁费、拆迁开发费所生的利息。我国的地产市场，实际上是土地使用权的让渡市场。因而，地价是土地使用权的转让费用。
（二）地价与地租的关系
经典的地价理论认为，地价的本质是地租的资本化。马克思指出：“土地价格无非是出租土地的资本化收入。”在数量上，地租与地价互为反函数，地价等于地租除以利息率。这一相互关系的数学模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地价，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地价是地租以r为利率的资本化；R=P*r一式则表明，地租是地价以r为利率的利息化。这一互为反函数的关系也表明，地租与地价在本质上具有同一性。地租与地价既在本质上具有同一性，又是具有相对独立性的经济范畴。
虽然地租与地价互为反函数，但地租与地价的变动却并不一定是同步的或者成正比的。因此，依据现有地价而推测今后的地价如果对于地价上扬的趋势缺乏准确的估计，必然产生虚假的、泡沫式的地价。此外，地租与地价的背离是与土地市场上对租入土地与购入土地两方面需求的显著反差紧密相关的。若“购入”显著大于“租入”，则地价相对上扬而地租相对下跌。反之，则地价相对下跌而地租相对上扬。只有当二者的供求状况大体相当时，二者的实际数值互为反函数的理论关系才能够比较确切地表现。
二、房价与房租的关系
租赁价格是住宅价格的表现形式，出售价格是住宅价值的货币表现形式，体现着一定时期的住宅供求关系。房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都是房屋的价格形式，都反映房屋的价值。房屋价值是联结房租与房价的链条。
房价与房租的比价，简称为房屋租买比价。它是指同一房产的租赁价格与购买价格的比例关系。房屋租买比价的计算公式为：房屋租买比价=租金/房价或等于月租金/房价
（一）不含地租（地价），单纯房租与房价的比价关系
从理论上严格地讲，房屋租售比价是指不含地价（地租），单纯房租与房价之间所保持的科学比例关系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比价（房租率）；P—房价；R—房租 单纯房价与房租，不计地价与地租，不受土地级差地租的影响；单纯地反映房屋生产总价值。在市场经济条件下房价与房租都是以价值为基础，随着供需关系的变化，围绕价值这个轴线上下波动。而且二者波动的幅度近似同步，即三者变化的倍数基本相同。因此，在市场经济条件下，单纯房租与房价的比价关系应该是比较固定的、不变的、科学的比例关系（不分区位；结构的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租与房价增减变动倍数。
房价与房租分别反映房屋买卖与租赁两种交换形式的房屋交换价值，相同的房屋无论用买卖或租赁哪种交换形式，所反映的交换价值应该是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交换形式所反映的交换价值出现很大差异，必然影响人们对交换形式的选择。实际比价大于正常的比价则促进买房，实际比价小于正常比价则促进租房，这是客观规律。只有房屋租售比价科学、合理，才有选择租与售两种交换形式的对等机会。
（二）含地租（地价）的住宅房地租与房地价的比价关系
虽然单纯房租与房价的比价关系在理论上很重要，但毕竟是理论租售比价。在实践中，房地不可分，地价隐藏在房价之中，而且是影响房价高低的重要因素。一般讲，商品房售价就是包含地价在内的房地价，商品房的租金（含存量的市场租金）也是包含地租在内的房地租。
房地租与房地价比价关系与单纯房租与房价比价关系相同之处在于，都是房租与房价两种房屋价格形式间的比例关系；不同之处在于，单纯房租与房价的比例不因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同、地价不同而发生变化，而房地租与房地价的比例则因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同（地价不同）而发生变化。但在同一时期、同一市场、同一区位、同类房屋的房地租与房地价的比例是相同的、不变的。
房地租与房地价的比例，即房地租金率，是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，即住宅市场租金：住宅买卖市场价格*房地租金率。
（三）商品房租买比价平衡点的确定和运用
通过建立房价与房租的关系式，便可以求出一个平衡点，用来具体分析当前买房合算与否的分界点。具体方法如下：
1、假定条件。
（1）地租本应计入房价，但为了简化计算，这里舍去房租构成中的地租。（2）年租金逐年等比率上涨。（3）房价是一次性付款。
2、建立房价与房租的关系式。
设：在房屋耐用期内买房代价与租房代价相等。
因而：买房全部代价：租房全部代价
即：房价及其利息+累计维修费及其利息+累计保险费及其利息=累计房租金及其利息
房价及其利息=累计房租金及其利息-累计维修费及其利息-累计保险费及其利息
此时，房价及其利息中不含维修费、保险费的累计房租金及其利息。
3、求解平衡点。
设：P为房价，G为第一年租金，d为房租中维修费、保险费所占的比重，i为利息率，a为房租平均年上涨率，n为房屋耐用年限。
将房价及其利息与累计房租及其利息、累计维修费及其利息、累计保险费及其利息变为代数关系式时，就成为：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租买比价平衡点的比值。当房价与第一年房租金的比值等于平衡点K值时，说明租房与买房的经济代价是一样的。当实际的G/P>K时，即：租房与买房的实际租买比值偏离了这个平衡点，它偏向于有利于购房，不利于租房，租房代价高，买房合算；当实际的G/P<K时，它偏向有利于租房，则买房代价高，租房合算。
由此可见，国家在制定房改政策时，只有充分考虑了合理租售比价问题，才可能使住房制度合理化；只有租售比价达到了合理水平，才能使住房开发建设和经营者无论采取售房还是租房都不亏本。这才能使消费者看到买房与租房利益相等，根据其自身的经济条件，恰当选择住房的消费方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市场得以健康发展。
三、房价与地价的因果关系
对地价与房价因果关系的解释，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。
1、需求角度来看，房价上涨导致地价的提高。地价与房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的。两者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性，并且，土地供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。
作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于土地产出物的需求导致了对土地的需求。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小。因此，可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。
总之，在任一城市中，对增量房地产需求的增加，导致对土地需求的增加，由于土地供给价格弹性较小，导致地价上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。
2、从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品。因此，房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。
由此，上涨的地价进一步推动了房价上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
总之，地价与房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。地价和房价的升降也是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不能笼统地说由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。（本回答被网友采纳