新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》公布施行已
经有两年时间，新的拆迁条例规定了房屋拆迁按照市
场价值补偿的原则，使得房地产估价在拆迁过程中起
到十分重要的作用
两年来，各地在房屋拆迁估价方面已经做了一些
规定，但各地也都感到有必要制定全国性的拆迁估价
管理办法。本文拟结合各地的经验，对房屋拆迁估价的
若干问题进行一些探讨，供制定拆迁估价管理办法
时参考。
房屋拆迁是一项政策性很强的工作，房屋拆迁估
价涉及的很多问题不是简单的技术问题，而是政府政
策问题，本文着重讨论拆迁估价的技术问题，但也不可
避免地会涉及到对有关政策问题的探讨。另外还有些
问题，并非属于拆迁估价问题，而是属于拆迁补偿政策
方面的问题，本文也提出了一些观点，供有关方面决策
时参考。
一
、严格区分拆迁估价与拆迁补偿
拆迁估价只是提供被拆迁房屋的价值，属于社会
中介行为：拆迁补偿是拆迁人与被拆迁人之间的民事
行为。这一点应该广为宣传，让社会各界和政府管理部
门都有明确的共识。
我认为，拆迁估价结果不应直接成为补偿的数额，
补偿数额应该由拆迁双方当事人协商确定。
二、拆迁估价机构的资质
各地普遍对拆迁估价机构的资质提出了明确的要
求．主要有这样几种规定：
三级以上的机构即可参与拆迁估价工作；
一级或二级以上的机构方可参与拆迁估价工作：
由当地拆迁主管部门另行决定哪些机构有资格在
当地参与拆迁估价；
一般各地还同时规定参与拆迁估价的机构必须在
当地从事估价一定时间(例如一年)。
本人的看法是，拆迁估价机构应该有一定的资质
等级要求，主要是因为拆迁估价在技术和政策上有一
定的复杂性，同时拆迁估价往往业务比较集中，没有一
定规模的估价机构难以在规定时间内完成估价任务。
另外，规定估价机构在当地开展业务的时间也是必要
的，否则估价机构对当地情况缺少了解。
三、参与一项拆迁估价业务的机构数量
许多地方规定一项拆迁估价业务只能有一家拆迁
估价机构参与估价，这主要是考虑到价格尺度掌握的
统一-胜 也有的地方规定可以多家共同参与，但各家机
构在价格尺度的掌握上要协商一致。
四、拆迁估价的估价委托人
目前各地在拆迁估价的委托人间题上规定不一，
主要有这样几种选择：
由拆迁人和被拆迁人共同委托；
由拆迁入委托，但要取得50％以上被拆迁人同意；
抽签决定。
本人认为，“谁委托、谁付费 的原则在拆迁估价中
也不应例外，通常拆迁估价是由拆迁人付费的，因此由
拆迁人作为委托人比较合适。
但由于拆迁估价的特殊性，在选择拆迁估价机构
时可以考虑被拆迁人的意见。具体可以采用对拟委托
的估价机构公示的办法，如果在公示期间签名反对该
机构的被拆迁人的户数超过半数，则需重新选择估价
机构。
五、拆迁估价的价值标准问题
拆迁估价的价值标准，在国务院拆迁条例已经明
确，应该是市场价值标准，但是否应该采用公开市场价
值标准，在业内有一些争议。主要观点有：
拆迁估价应该完全按照公开市场价值标准；
由于拆迁的影响，房地产价值会发生变化，应该按
照变化以后的市场价值；
由于拆迁是非自愿的，被拆迁人应该得到更多的
补偿，因此应该比公开市场价值标准要高一些。
本人对此的观点是：
第一，估价应该尽可能地采用公开市场价值标准，
这应该成为估价工作的一个基本准则和共识。这主要
是因为公开市场价值是在成熟市场上最容易准确获取
的价值，采用公开市场价值标准可以最大程度地避免
估价人员的主观判断对估价结果的影响。因此拆迁估
价也应该采用公开市场价值。
第二，由于拆迁信息公开之后，被拆迁房屋的价格
会产生一些变化，因此应该采用未知拆迁信息状态下
的公开市场价值。也就是说，这里对公开市场价值标准
有一点约束。
第三，应该将拆迁补偿与拆迁估价区分开来，拆迁
补偿主要是政策问题，拆迁估价应该只考虑技术问
题。有些地方提出应该按市场价值的120％补偿给被
拆迁人，这属于补偿政策的问题，并不意味着估价应该
按市场价值的120％来估。
六、拆迁估价的时点问题
一般都倾向采用拆迁公告发布之日，这个时点有
一定的法律确定性，比较容易统一。但要注意的是：拆
迁信息公开之后，被拆迁房屋的价格会产生一些变化，
因此准确的估价时点应该是拆迁公告发布之日、市场
未知拆迁信息时。这实际上很难在日期上作出区分，因
此在实际操作中，估价时点应该采用拆迁公告发布之
日，但在确定估价对象价值时应该假定是在市场未知
拆迁信息的情况下。
七、拆迁估价的技术路线
拆迁估价的目的是确定拆除房屋并实施搬迁给被
拆迁人带来的直接物质损失，这一损失的确定依据是：
在市场不知道拆迁信息的情况下、被拆迁房屋在估价
时点时的市场价值。
拆迁估价的方法应该以市场比较法为主，也可采
用成本法和收益法估价。如果当地制定了拆迁估价基
准价，应该采用当地的基准价进行估价，这时的估价方
法实际上是成本法。
采用市场比较法时，应该充分考虑区位影响因素
对估价对象价格的影响。因为拆迁涉及的多数是旧城
区，各种配套基础设施比较完善，甚至是独一无二的，
例如名牌学校、大型商业中心、著名医院、交通设施等
等，这些应该在区位因素中给以充分考虑。
拆迁估价的个别因素宜粗不宜细。
如果当地政府没有制定拆迁基准价，在进行成片
拆迁估价时，应该首先确定拆迁估价范围内各类房屋
的基准价和价格修正标准，然后根据基准价和价格修
正标准进行分户估价。
八、对拆迁估价有重要影响、需要由地方政府明确
的政策性问题
有些问题属于国务院拆迁条例没有明确，或者虽
然明确但各地在执行过程中为了减少执行的阻力而有
所变通，这些问题对拆迁估价有重要影响，需要由地方
政府加以明确。主要有：
1、房屋法定用途如何确定
房屋(土地)的用途对估价结果具有重大影响。在
估价实践中，特别是拆迁估价时，经常遇到房屋的实际
用途与产权证件记载的用途不符的情况，通常不能简
单地按照产权证件记载的用途估价。各地对此有一些
变通做法，例如：
以1990年4月1日《城市规划法》施行的时间为
界，在此之前已经改变用途的，即使未办理规划变更手
续，也给以确认，但要提供持续经营的证明材料(例如：
厂商营业执照、纳税记录等等)；
在被拆迁地点从事商业经营持续一段时间的，可
以认定商业用途，有的地方规定只要持续经营一年以
上即可。
这些做法冈为并不具有足够法律依据，因此需要
政府在当地的拆迁政策中加以明确，估价时可以参照
执行。
2、出让与划拨用地是否区别对待
有些地方采用的是区别对待的方式，例如《新疆维
吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》规定，对于以
划拨土地取得土地使用权的，拆迁估价原则为“(一)拆
迁入向被拆迁人提供相同地段、相等面积土地使用权
的，估价对象原土地使用权不作评估；(二)拆迁人不向
被拆迁人提供相同地段、相等面积土地使用权的，或者
拆迁对象属于房改住房、经济适用住房、廉租住房的，
按照房地产市场价格对估价对象估价，但所估价格中
需扣除应由被拆迁人缴纳的土地使用权出让的相关费
也有些地方采用的是不加区分的办法，例如浙江
等地的拆迁管理条例就是这样规定的。
在实践中，一般居民住房的土地虽然名义上属于
划拨用地，通常并未办理土地有偿出让手续，但因为是
历史遗留的既成事实，因此在没有拆迁的情况下，居民
是不需要缴纳土地使用权出让金的，其土地和有偿出
让土地在市场价值上也没有明确的区别。有些地方即
使规定在此类用房发生交易时要补交出让金，但通常
也只是象征性的，例如广州市规定只按正常出让金的
10％缴纳。
因此，在拆迁估价时，对划拨土地与出让土地不加
区分，比较容易为老百姓所接受。
更有甚者，有些地方还明确规定：对于出让土地，
拆迁人要对剩余土地使用年限内的土地使用权给被拆
迁人以补偿。当采用这种办法时，受到损失的是拆迁
人，因为拆迁人在取得土地使用权时已经向政府缴纳
了土地出让金，拆迁过程中又再次向被拆迁人支付了
剩余土地年限的出让金。
3、拆除城市规划区范围内的集体土地房屋如何估
价
这是一个非常普遍的问题。一些地方在拆除城市
规划区范围内的集体土地房屋时采用的是征用农地的
补偿标准，这样导致在同样的地段，集体土地房屋的拆
迁补偿和国有土地房屋的拆迁补偿数额相差悬殊，引
发社会矛盾。
4、违章建筑如何估价
对于拆除违章建筑的价值补偿和估价问题，在拆
迁条例中已有比较明确的规定，但在实践中，有些住房
特困户所搭建的违章建筑构成了其住房的主要部分，
如果不予补偿或只予以较低的补偿，将给这些群众的
住房造成极大的困难，因此通常各地在拆迁补偿时会
采用一些变通的办法。
5、土地面积大于房屋面积的估价处理
有些房屋的占地面积大于房屋面积，如果只按建
筑面积估价，不能准确反映其土地的价值，因此有些地
方规定对超出房屋建筑面积部分的占地面积另行给以
补偿。
这个问题实际上不仅在拆迁估价中存在，在其他
类型的房地产估价业务中也一定程度地存在。如果是
采用成本法估价，由于通常是房屋和土地分别估价，因
此不存在这个问题。
如果是采用收益法估价，因为收益是不分土地和
城毒房鐾拆迁
删s 蛐 ’ c 艘
房屋的，因此只要选择的客观收益标准准确，也可以不
用考虑这个问题。
如果是采用市场比较法估价，因为一般是房地综
合估价，因此就要在选择估价可比实例和进行估价修
正的时候考虑土地面积(或容积率)的问题。
在拆迁估价时，如果当地制定了基准价，则应该注
意在基准价的价值内涵说明时明确该价值内涵所对应
的标准容积率，以及估价对象容积率与标准容积率不
同时的修正办法。
6、管理费、利息、销售费用水平的确定
这些参数是采用成本法估价时所需要的，这并不
完全属于政策问题，而是估价技术问题，这些参数在一
般估价时可以由估价人员调查确定，但在拆迁估价时，
这些参数应该由当地主管部门确定公布，以统一标
准。
九、关于拆迁补偿基准价
一些地方制定了拆迁补偿基准价，这对统一估价
的价格内涵有很大好处。但在制定拆迁补偿基准价时
应当非常慎重，有些地方的基准价不能反映市场价格
水平。这实际上反映了一个政策问题，如果地方政府明
确这样做，估价机构也只能执行。
还有的地方在制定拆迁补偿基准价时分别制定土
地和建筑物的基准价，其中土地的基准价采用“区位
价”一类的名称，这样回避了土地的价格问题。
从理论来说，被拆迁人权利应该得到明确清晰地
界定，这样才能准确地确定拆迁给被拆迁人权利造成
的损害和应该给予的补偿。但目前在我国城市土地上，
非有偿出让土地上的被拆迁入的权利往往是模糊的，
这主要体现在土地使用权方面。由于历史的原因，目前
很多城市国有土地原来本是私有土地，后来改为国有
土地之后，国家及其代表人(政府)并未完全行使土地
所有者的权利，即并未向土地使用权人索取土地收
益。在这种情况下，如果给土地使用权人以土地补偿，
在法律上说不通，如果不给，则既不符合新的拆迁条例
的精神，也不能让被拆迁入接受。正因为如此，在这个
问题上各地一般都采用模糊化的处理方式，如前所述：
在拆迁时对出让和划拨用地不加以区别对待，还有不
明确用“土地价格”而用“区位价”来代指，都是模糊化
处理的手法。
我认为，为了实践的需要，目前这样的模糊化处
理是可以的，当然我们在理论上应该对此有清醒的认
识。
十、拆迁损失包括的范围和补偿
一
应该说明的是：拆迁给被拆迁人带来的损失是多
方面的，同样应该指出的是：拆迁补偿并未、也不一定
需要对被拆迁人的损害做出完全对等的补偿。
拆迁给被拆迁人带来的损失很难尽数。在1991年
的国务院拆迁条例中，拆迁时除了给被拆迁入搬迁费
用以外，只对房屋的折旧重置价给以补偿，或者说，是
不考虑土地价值的。新的拆迁条例规定按市场价补偿，
这扩大了拆迁补偿的内容，将土地的内容考虑进去
了。但实际上拆迁给被拆迁人造成的物质损失(不计非
物质损失)还远远不止这些。除了给被拆迁人造成的损
失以外，给附近相关的不在拆迁范围之内的房屋业主
也会造成损失，这更是目前的拆迁条例所不予考虑
的。例如前面临街的房屋拆除以后，造成后面的房屋交
通噪声加大、景观受影响等等。
这些损失是目前的拆迁条例不加以考虑的，我们
在进行拆迁估价时也不应考虑，但作为理论探讨，有必
要从房地产价值的角度对此加以研究。
十一、关于安置房估价
除了需要对被拆迁房屋进行估价外，有时还需要
对拆迁安置房进行估价。需要指出的是：安置房估价应
该采用与被拆迁房估价相同的标准，也就是说，如果当
地制定了拆迁估价基准价格，那么应该对安置房和被
拆迁房采用同样的基准价格。
十二、拆迁估价的收费计算方式
由于目前房地产估价采用分级累退的计费方式，
因此不同的计算方式会有不同的估价收费结果。
有些地方采取根据拆迁项目的总价值计算估价收
费的方式，这样的估价收费显然会偏低。但由于拆迁估
价有一定的共性，特别是在制定了拆迁补偿基准价的
地方，估价过程相对比较简单，因此采用按每户价值确
定估价收费的方式也不妥当。比较可行的办法是：收费
计算按每户价值确定，但费率适当降低。
十三、关于拆迁估价复议
通常采用的是成立专家委员会接受拆迁评估过程
中的争议，这时地方房地产估价学会可以起到重要的
作用。
十四、一些有关拆迁的政策性、理论性问题探讨
1、拆迁估价的价值取向
拆迁估价的价值取向反应了拆迁的价值取向。拆
迁过程中一个重要的问题是：对私有产权保护到什么
样的程度?私有产权应该给以保护，现已基本形成共
识。但私有产权应该保护到什么程度，特别是在因为公
众利益需要侵犯私有产权时，公权对私权的侵犯可以
到一个什么程度，公权侵犯了私权以后又应该补偿到
什么程度，大家的观点就有很大的不同了。
2、重新作出行政许可以后的赔偿问题
一些地方的城市规划频繁调整，导致居民刚建了
二、三年的住房就因为规划调整而需要拆迁，按照《行
政许可法》的规定，因撤销行政许可造成被许可人财产
损失，如果是因行政机关过错造成的，行政机关应依法
赔偿，这意味着随意拆除居民的新房将给以赔偿而不
仅是补偿。
3、最低保障问题
由于一些被拆迁户原有的住房面积既狭小又残
旧，按照市场价值补偿以后靠补偿款无法购买最低面
积的住房，这些住户也拿不出额外的钱来买房，在这种
情况下，一些地方规定了拆迁补偿最低面积标准，例如
浙江省规定：被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆
迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米房屋，并施行
产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于36平方
米的成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互
不结算产权调换的差价。
4、房屋出租人和承租人的利益调整问题
一些地方在制定补偿政策时兼顾房屋出租人和承
租人的利益，这主要是针对租住公有房屋的情况。例如
南京市规定：拆迁执行政府规定租金标准的公有出租
住房，拆迁人应当将货币补偿金额的10％支付给被拆
迁人，90％支付给承租人，租赁关系终止。拆迁执行政
府规定租金标准的共有非住宅房屋，选择货币补偿的，
除租赁双方约定货币补偿金额分配比例外，货币补偿
金额按照下列规定处理：(一)租赁合同期限内实际使
用在1年以内的，全部支付给被拆迁人；(二)租赁合同
期限内实际使用超过1年，在2年以内的，90％支付给
被拆迁人，10％支付给房屋承租人；(三)租赁合同期限
内实际使用超过2年，在5年以内的，80％支付给被拆
迁入，20％ 支付给房屋承租人；(四)租赁合同期限内实
际使用超过5年，在10年以内的，70％支付给被拆迁
人，30％支付给房屋承租人；(五)租赁合同期限内实际
使用超过10年，在15年以内的，60％支付给被拆迁
人，40％支付给房屋承租人；(六)租赁合同期限内实际
使用超过15年的，50％支付给被拆迁人，50％支付给
房屋承租人。
这反映的是承认承租权对房屋所有权的约束。
王淑娟／责任编辑
维普资讯
http://www.cqvip.com