所谓 兵来将挡，水来土掩。
既然，借名买房与合伙买房存在 七大风险 ——
**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。
李先生借张女士之名买房，有何防范措施？
李先生至少可以采取以下 七大绝招：
1、第一招：选对人。
最大的风险，来自于人，选对人当然很重要。
人品靠谱，资信良好，无疑是关键。
如果找个代持人，负债累累、还嗜赌如命，那岂不是把你的房子，还有你的钱，往 “火坑” 里送？
2、第二招：签协议。
虽然没有签协议，也有可能被认定为借名买房关系，但需要诸多配套证据。
然而，签了协议，则可让借名买房关系，以及权利义务更加明确。
如果 亲属间 借名，可签个 《房屋所有权确认书》 ，明确权属即可。
如果 朋友间 借名，可签个 《委托代持房产协议》 ，明确双方义务和违约后果。
如果 合伙 购房，可签个 《共同投资购房协议》 ，明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。
这些协议，由专业律师拟订当然更稳妥。
3、第三招：配偶签字。
这一点很关键，却容易被忽略。
假如张女士是产权代持人，从婚姻法的角度，她的配偶实际上是没有写在房产证上的 “隐形共有权人” ，也常常是代持房产的贷款担保人，甚至是共同贷款人。
有时候，代持房产过户或减免税费时，也需要张女士的配偶签字配合。
我们也曾经遇到，代持人自己对过户没有意见，但两口子闹矛盾，其配偶不配合的情形。
此时，张女士的配偶在协议上签字，或单独签署一份《声明书》，哪怕再返悔，对代持的房子主张共有权、要求分割就 “师出无名” 了。
4、第四招：转账付款。
首先， 点对点转账 ，即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账，更不要通过现金。
其次， 备注用途 ，包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。
最坏的打算，李先生不能主张房屋所有权，至少也能证明 债权关系 ，不至于 “钱房两空” 。
5、第五招：保留原件。
购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等 合同原件 ，以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等 缴费凭证 ，李先生都要保存。
这样，除非张女士敢补办房产证，否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是 巧妇难为无“本”之炊 。
6、第六招：占有房屋。
这一点非常重要。
特别是在没有借名买房协议的情况下，谁占有房屋，谁更会被默认为实际权利人。
可以 想像一个场景 ：有个买家来看房，发现张女士住在房子里，房产证写的又是她的名字，买家不信张女士是业主还会谁信？
这相当于为张女士私自卖房，打开了方便之门。
这种情形，也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之—— 合伙买房，适合投资，不宜自住。
合伙购买的房产，建议约定各方均不得占有使用。否则一住，对房子住出 “感情” 来了，你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出，收回投资了。
讲一个案例， 原告起诉哥哥前女友的故事。
原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买，并向小贷公司贷款部分金额作为首付，口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。
认购成功后，其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。
为什么呢？ 因为哥哥与女友闹矛盾分手了，这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算将其名下房屋占为己有。
于是，原告谢某起诉至法院，要求 确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有，并要求按比例赔偿损失 。
那么， 法院会认可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗？
法院认为，原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实， 不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。
理由为：
一是被告没签书面协议，原告代为支付部分首期款，只是属于 缔约前的准备 。
二是在被告不同意签署共同投资协议后，原告没有再出资，剩余购房款由被告独自支付，各方实际 终止了共同投资协议的磋商 。
因此，法院认定原被告间 不构成共同投资关系 ，原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。
这个案例中，由于是向开发商购买的新房，代持人有权独自办理交房手续、占有房屋，再加之没签协议，使得其它 “无名” 也 “无份” 的合伙购房人干着急。
7、第七招：设立抵押。
这有一个前提，即代持的房子没有抵押给银行。
没有抵押给银行，就可以抵押给出资人李先生。
这至少有两个作用：
一是不注销抵押，张女士卖不了，过不了户。
二是张女士的债主来查封，可更快知晓，可优先受偿。
还有没有别的绝招？
当然也有。
比如，李先生也可办理 公证委托 ，只是公证委托有时要办几次，且有年限限制。
比如，李先生可以找个人和张女士签个 长租合同 。
只是， 什么绝招，什么时候用，要不要用 ，也需 因人、因境 而定。
找靠谱的朋友
——以这个标准，来选择你的房产代持方，以及合伙方。
假设朋友是不靠谱的
——以这个标准，来签订协议，设计风险防范措施。
或许，这样才会觉得——
这笔投资很靠谱，各方心里不打鼓。