所谓 兵来将挡,水来土掩。
既然,借名买房与合伙买房存在 七大风险 ——
**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。
李先生借张女士之名买房,有何防范措施?
李先生至少可以采取以下 七大绝招:
1、第一招:选对人。
最大的风险,来自于人,选对人当然很重要。
人品靠谱,资信良好,无疑是关键。
如果找个代持人,负债累累、还嗜赌如命,那岂不是把你的房子,还有你的钱,往 “火坑” 里送?
2、第二招:签协议。
虽然没有签协议,也有可能被认定为借名买房关系,但需要诸多配套证据。
然而,签了协议,则可让借名买房关系,以及权利义务更加明确。
如果 亲属间 借名,可签个 《房屋所有权确认书》 ,明确权属即可。
如果 朋友间 借名,可签个 《委托代持房产协议》 ,明确双方义务和违约后果。
如果 合伙 购房,可签个 《共同投资购房协议》 ,明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。
这些协议,由专业律师拟订当然更稳妥。
3、第三招:配偶签字。
这一点很关键,却容易被忽略。
假如张女士是产权代持人,从婚姻法的角度,她的配偶实际上是没有写在房产证上的 “隐形共有权人” ,也常常是代持房产的贷款担保人,甚至是共同贷款人。
有时候,代持房产过户或减免税费时,也需要张女士的配偶签字配合。
我们也曾经遇到,代持人自己对过户没有意见,但两口子闹矛盾,其配偶不配合的情形。
此时,张女士的配偶在协议上签字,或单独签署一份《声明书》,哪怕再返悔,对代持的房子主张共有权、要求分割就 “师出无名” 了。
4、第四招:转账付款。
首先, 点对点转账 ,即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账,更不要通过现金。
其次, 备注用途 ,包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。
最坏的打算,李先生不能主张房屋所有权,至少也能证明 债权关系 ,不至于 “钱房两空” 。
5、第五招:保留原件。
购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等 合同原件 ,以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等 缴费凭证 ,李先生都要保存。
这样,除非张女士敢补办房产证,否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是 巧妇难为无“本”之炊 。
6、第六招:占有房屋。
这一点非常重要。
特别是在没有借名买房协议的情况下,谁占有房屋,谁更会被默认为实际权利人。
可以 想像一个场景 :有个买家来看房,发现张女士住在房子里,房产证写的又是她的名字,买家不信张女士是业主还会谁信?
这相当于为张女士私自卖房,打开了方便之门。
这种情形,也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之—— 合伙买房,适合投资,不宜自住。
合伙购买的房产,建议约定各方均不得占有使用。否则一住,对房子住出 “感情” 来了,你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出,收回投资了。
讲一个案例, 原告起诉哥哥前女友的故事。
原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房,其中一套房,是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买,并向小贷公司贷款部分金额作为首付,口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。
认购成功后,其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。
为什么呢? 因为哥哥与女友闹矛盾分手了,这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士,就有了新的想法,打算将其名下房屋占为己有。
于是,原告谢某起诉至法院,要求 确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有,并要求按比例赔偿损失 。
那么, 法院会认可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗?
法院认为,原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实, 不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。
理由为:
一是被告没签书面协议,原告代为支付部分首期款,只是属于 缔约前的准备 。
二是在被告不同意签署共同投资协议后,原告没有再出资,剩余购房款由被告独自支付,各方实际 终止了共同投资协议的磋商 。
因此,法院认定原被告间 不构成共同投资关系 ,原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。
这个案例中,由于是向开发商购买的新房,代持人有权独自办理交房手续、占有房屋,再加之没签协议,使得其它 “无名” 也 “无份” 的合伙购房人干着急。
7、第七招:设立抵押。
这有一个前提,即代持的房子没有抵押给银行。
没有抵押给银行,就可以抵押给出资人李先生。
这至少有两个作用:
一是不注销抵押,张女士卖不了,过不了户。
二是张女士的债主来查封,可更快知晓,可优先受偿。
还有没有别的绝招?
当然也有。
比如,李先生也可办理 公证委托 ,只是公证委托有时要办几次,且有年限限制。
比如,李先生可以找个人和张女士签个 长租合同 。
只是, 什么绝招,什么时候用,要不要用 ,也需 因人、因境 而定。
找靠谱的朋友
——以这个标准,来选择你的房产代持方,以及合伙方。
假设朋友是不靠谱的
——以这个标准,来签订协议,设计风险防范措施。
或许,这样才会觉得——
这笔投资很靠谱,各方心里不打鼓。