第1个回答 2010-03-02
二手房知识
1、购买二手房时，如何选择中介？
答：许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建造年份，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房产管理局颁发的中介代理资质证书。
2、购买二手房时，对房屋结构要注意哪些问题？
答：购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的隐患，是否有占用屋顶平台、走廊的情况。
另外，还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
3、购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题？
答：对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安设备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施
设备维修养护专项基金，以免日后支付较大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况。
4、购买二手房时，对房屋产权要注意哪些问题？
答：购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
如果以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者与原单位如何按比例分成。
另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。
对于军队、医院、学校的公有住房，一般还不允许上市出售，因此，要确认有原单位公章同意出售才能放心购买。
5、购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题`？
答：购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证。
6、购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题？
答：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应，户内外电线有无老化现象，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷。
7、购买二手房时，签订房屋买卖合同要注意哪些问题？
答：在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。
一、合同签订前应注意事项
在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：
首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章
第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
另外，还要注意该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?
二、合同签订时应注意事项
购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：
第一，需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：
当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)，房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
价款。这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
8、二手房买卖所涉及的资料和证件有哪些？
答：卖方：
1．本人身份证；
2．房屋所有权证、契证、土地使用权证；
3．受他人委托出售的需出具经委托人签章的委托书；
买方：
4．本人身份证；
5．受他人委托求购的需出具经委托人签章的委托书；
9、二手房交易办证所涉及的资料与证件有哪些？
答：主要有：
1．《房屋转让合同》原件；
2．收款凭证；
3．买卖双方个人身份证、户口簿及私章；
4．转让前房屋所有权证、契证、土地使用权证；
5．《具结书》；
10、二手房买卖中业主最关心什么？
答：一、交易的安全性
由于不动产交易涉及金额较大，而且相对交易时间较长，因此卖房的业主对于房屋交易安全性最为在意。如何保证在卖房后能取得全部的房款，如何减少交易过程之中易产生的纠纷，如何有效地约束买卖双方及中介第三方在交易各环节中的权、责、利，都是业主十分看重的问题。因此建议，业主在交易过程中，最好选择有正规资质、规模较大、信誉良好的放心中介进行交易委托或通过银行作保进行交易，通过专业房地产网站进行交易。
二、价格的合理性
如何在交易过程中获得合理的市场价格也是业主十分注重的问题。
房屋信息最大化推广，即让最多的购房人知晓业主所售房屋的信息，由众多购房人的出价来衡定自己房屋的市场价格，才是获取房屋合理市价的最好方式。因此，选择规模大些的中介公司是明智之举。
三、交易的时效性
房屋交易中最大的麻烦在房屋交易最重要的环节上，即办证、过户、办贷款等。这些事情所花时间长、所需精力多。因此交易的时效性也是业主十分关心的问题。
规模较大的中介公司熟知二手房买卖所需材料、手续和办事流程，并与房管所、银行等机构有良好合作关系，因此客户选择大型的中介公司代为办理过户手续、申请贷款等事宜，可提高交易的时效性，大大加快买卖过程中的办事效率，并且能有效降低或控制交易、贷款过程的风险。特别是对于业主来说，早日过户成功，便可早日拿到买房客户获批的贷款(即最终房款)，因此二手房交易的时效性更显得尤为重要。
11、二手房土地年限如何计算？
答：因购买已购公有住房是使用过的二手房，其土地使用年限如何计算确定?
1 、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次土市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年—(1999年—1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易则：其土地使用年限：70年—(2002年—1997年)=65年(2067年止)。
2 、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。
12、二手房产权状况怎样查询？
答：“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。
要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：
查验产权记录。包括：
1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
13、夫妻财产的共有问题
答：根据我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共有财产(双方另有约定的除外)。因此，在婚姻关系存续期间购置的房产为夫妻共有财产。在此期间购置的房产不论权属登记时是否署配偶的姓名，所购房产均为夫妻共同财产。
购置房产时，应区别以下情况：
购房者需弄清出售人所出售房产是否为夫妻共同财产。如为夫妻共同财产，则出售时，需经其配偶同意；在办理房产过户时，也需其配偶书面同意。
所购房屋如为出售人的婚前财产，则要注意该房产取得的时间和双方是否对该房产另有约定。
权属证所载权人为一人，并不排斥其为夫妻共同财产，如有约定的除外。
14、看二手房之特别关注点
答：看二手房和看新房有相似之处，但是还是有一些特点。因为是旧房子，可能毛病多些，所以看房子的原则就是加倍细心，看起来也麻烦些。但是要知道现在的麻烦是为了未来的舒服，所以麻烦是值得的。看房要诀归纳如下：
白天要看，夜晚也要看。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪声及照明等情况。
晴天要看，雨天也要看。雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象，如能碰上连续雨水，则看房效果更佳。
卧室、厅要看，厨房、卫生间更要看，因为煤、水、电、卫等均在厨卫里，容易出问题。
房内要看，房外也要看。只有通过看房外，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。
建材要看，布局也要看。房屋的有效使用依赖于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅、后餐厅、厨房，卧室不正对客厅等。
墙面要看，墙角也要看。墙面应平整，而墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修也影响很大。
装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。
电梯要看，楼梯也要看。楼梯是发生危机情况的惟一逃生之路，故应注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便通行的现象。
星期天去看，不是星期天也要去看。因为星期天住房周围不少工厂休息，噪声、污染发现不了；不是星期天，则这些情况有可能如实发现。
自己要看，自己还要问。积极向附近居民打听房子周边环境的治安、管理、人文素质、居民结构、基础设施等情况，以便对日后的生活环境有总体认识，而且也容易了解到一些看不到的问题。
谈二手房通过中介交易好处多
一、通过中介交易二手房相当稳当。因为正规的房屋中介机构是经过工商局等政府部门批准的经营机构，他们对房屋交易业务很熟悉，对房屋交易的全过程是轻车熟路，在办理过户手续时不会走弯路，既省时间又减少了很多麻烦。最重要的是有安全感！万一中介机构出了问题可以找有关部门追查。因为申办中介机构需要很多证件、证明材料，企业法人与股东的个人资料在工商局，税务局都有备案。
二、中介机构是最好的见证人。如果不通过中介买卖房屋，私下交易不是不可以，一旦发生纠纷就难于解决，谁给你做见证人呢？通过中介公司交易房屋中间就有了支柱力量。有了掌握原则的主心骨，万一遇到麻烦事，或者需要打官司，中介公司义不容辞主持公道帮您解决好。哪个中介公司不希望自己做出成绩，来赢得大家的信任呢？从国外到国内，从大城市到小城市，通过中介公司买卖房屋的越来越多，说明此路是正确的。
三、有了中介房屋成交就有了保障。买卖房屋的焦点问题是先交房屋，还是先付房款？谁都不愿先出付，谁都怕上当！但总要有人先出手。在这关健时刻双方都很需要有个中间人牵线搭桥。这个牵线搭桥的也就是房屋中介公司最合适。他们一手抓卖房人的证件，另一手抓买房人的购房定金，再约定双方签好合同，这样就牢牢地掌握了买卖关系，房屋成交就有了保障。
四、在中介公司买房选择的余地大。中介公司佣有全市东、南、西、北、中很多地方的房源，有大户、有小户，有高楼层的、也有低楼的，有装修好了的、也有毛坯房，有商品房、也有私建房，等等。您可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。哪个中介公司不是耐心地介绍房源，甚至不厌其烦地带购房者看房呢？当然，您要有识别能力，要找那些信誉程度好，房源信息多，服务态度端正的中介公司买房为宜。
总之，通过中介机构买卖房屋好处很多。虽说花了些中介费但还是值得的，花了佣金买得安全，买得稳当！一些大城市在一幢楼内买卖房屋，楼上的卖给楼下都是通过中介公司交易，难道大城市的人不会算账吗？肯定是有它的道理，有它的好处的本回答被提问者采纳