第1个回答 2020-09-15
本案的争议焦点是，不满足交付条件的房屋是否属于破产财产。东来公司认为不满足交付条件的房屋属于破产财产。因为，商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案的商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形；故不满足交付条件的商品房仍属于破产财产。另外，《审理破产案件规定》因破产法的实行，已经失效。但各级法院都认为，尚未交付的房屋属于特定物，并不属于破产财产。理由如下：
一是《审理破产案件规定》依然适用。因为《破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最高院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的四种情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的适用。
二是不满足交房条件的房屋也属于“尚未转移占有”的特定物。首先，沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。其次，《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。最后，在沃凯宏交付全款后，案涉房屋并不属于破产财产。进而，沃凯洪享有取回权。
实务经验总结
一、对于购房人来讲，在其已经交付全款后（包括通过按揭交付房款的购房人），即使开发商破产重整，其也有权要求开发商继续履行交房的义务。但是，在实践中，也有部分法院以购房人仍未取得房屋所有权，且《审理破产案件规定》第七十一条第五项已被《破产法司法解释二》第二条所替代等理由，主张购房人没有取回权（见下文延伸阅读案例四）。
二、对管理人来讲，其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户，已支付全款的购房人，均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。
相关法律规定
《破产法》
第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。
《破产法司法解释二》
第二条 下列财产不应认定为债务人财产：
（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；
（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
《关于审理企业破产案件若干问题的规定》
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
法院判决
以下为最高法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
最高人民法院，宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申1429号】认为：…关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为，沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。