“万科在蓝田拿地”的消息近日引起了不少人注意。在地产开发并不成熟的蓝田，万科的出现，折射出房企屯兵郊县市场的现实。
蓝田三宗宅地溢价出让 ， 万科参股公司摘得
西安市蓝田县近日通过网上挂牌方式出让西北家具工业园三宗共计 235.76亩住宅用地。西安麓湾 房地产 开发有限公司（简称“西安麓湾”）摘得，成交价总计12.8亿元。
花 10多亿拿地，在西安并不少见。引起关注的是地块单价不菲，还有拿地方背后力量。
三宗地用地指标相同。容积率均为 2.0-2.6，建筑密度均≤20%，绿地率均≥35%。楼面价（含公 租房 配建）从2953元/㎡-3430元/㎡。据测算，三宗土地溢价率达252%-318%。
西安麓湾 2020年12月成立，由蓝田县新港西北家具工业园建设开发集团有限公司（简称“蓝田新港”）、西安万科共筑房地产开发有限公司（简称“万科共筑”）分别持股51%、49%。其中，万科共筑99%股权为西安万科企业有限公司所有。
此外，蓝田新港近日将持有的西安麓湾股权，出质给万科共筑。
因此，这三宗土地出让，体现出园区产业导入公司与住宅开发企业之间的合作。
“万科斥资近13亿、溢价252%-318%到蓝田拿地”的消息，由此不胫而走。
引名牌房企注意，蓝田项目开发升温
过去数年，受经济发展与产业结构制约，蓝田项目开发数量在西安各区县中偏少。位于华胥镇的西北家具工业园，虽属蓝田，实际距西安灞桥区不远。
官网资料显示，西北家具工业园规划面积 7平方公里，是蓝田县与陕西省家具协会、新港西北家具工业园建设开发集团有限公司联合打造的一个集家具设计、制造、销售为一体的家具产业基地，从2010年建设起始至今，已有十余年时间。西安麓湾拿到的三宗地，位于工业园南部区域，紧邻灞河。
园区在建的住宅项目还有白鹿汀洲，由河北建设开发。据一位置业顾问介绍，目前对外销售叠拼，价格区间 1.2万-1.8万元/㎡。此前销售的小高层均价约8500元/㎡左右。
西安麓湾的成交地块，与白鹿汀洲一路之隔，只是地价存在差异。有业内人士指出，影响地价的因素有很多。相比西安主城区 “一地难求”，蓝田等郊县整体拿地成本不高，这是吸引名牌房企最直接效益。除了河北建设、万科拿地，另一头部房企融创也传出在蓝田前期布局。
现下存在短板，屯兵郊县谋的是未来
近年来，西安房地产开发逐渐向郊县扩张。
以 2020年为例，据机构统计，西安一共成交295宗19653亩开发用地，成交区域仍以主城区、西咸新区为主。
然而，周至、鄠邑、蓝田、高陵、航空基地、临潼和阎良等远郊区县成交土地 2711亩，同比增长了239.16%，这一增速已超过主城区、西咸新区。
正如房地产商屯兵郊县市场，要接受时间考验。毕竟，未来和现实还是有差距的。
房地产健康发展，土地市场稳定是基础
土地是房地产开发的首要环节。没有地，就等于做饭没米下锅。开发商谋划郊县市场，反映出西安质优土地资源的 “紧缺”。
2020年底，中海西安公司诚邀土地合作的海报在朋友圈热传。实际上，这几年对外“找地”的房企，在西安屡见不鲜。2020年，金科、新城、富力、雅居乐、中梁等房企，都曾发出类似海报，内容涉及搜寻优质土地、合作开发、股权代购、代工代建等。
房屋和土地相当于面包与面粉的关系。由此，以调控手段稳定楼市，难以绕开土地环节。
3月上旬，西咸新区发出公告，拟对一块居住兼容商业用地实行“熔断+摇号”机制，就引来了不少人关注。摇号买房，如今演变成需要摇号买地。其实，背后的逻辑是一样的。摇号本身不是目的，而是对西安市场价格和预期进行调控的手段。
近日，自然资源部相关负责人再次强调了 “房住不炒”，并重申“三稳”的决策部署，也就是要稳地价、稳 房价 、稳预期。
有研究表明，房地产成本构成要素中土地成本是重要组成部分，占比在 40%左右。因此，在这“三稳”中，稳地价无疑是后“两稳”的基础。