中新网财经5月15日电(左玉坤)难得！央行和中国银行业和保险业监督管理委员会(CBRC)周末联手行动，给房地产市场带来了巨大利好。
15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。根据《通知》，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
大幅降息！首套房贷30年期100万，节省利息4万多。
“目前，抵押贷款利率是通过在5年内加上(减去)LPR来计算的。根据中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心的数据，目前5年期以上的LPR为4.6%。这意味着首套房贷利率下限下调至4.4%。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹华林解释说。
中原地产首席分析师张大伟对中新财经表示，之前的政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。一般来说，首套房贷大概会降息20个基点。
“这个政策重点是调整首套房贷利率。”中泰证券研究所政策课题组负责人、首席分析师杨昌认为，政策强调“二套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房的贷款利差，刺激了首套房需求的释放，同时有助于避免增加投资投机性需求。
“这次下调主要强调首套房。其实也是希望刚需买房的成本进一步降低。支持刚需买房，是非常好的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也对中新财经表示，这将引导银行制定更好的贷款政策，尤其是推荐一些低成本贷款的利率。
因此，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房的，均按照调整前后(即从4.6%调整为4.4%)的房贷利率下限计算，贷款金额为100万元，期限为30年，等额本息还款。月供平均减少120元左右，未来30年利息减少4万多元。
如果央行5月6日公布的新的个人住房贷款利率在3月份为5.42%，下调20个基点至5.22%，贷款金额为500万，期限为30年，等额本息，那么每个月可以少还600元会更明显，30年共减息22万元。
所有城市首套房利率都不是4.4%。
通知同时要求，在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构要按照“因城施策”的原则，指导省级市场利率定价自律机制， 并根据房地产市场形势变化和城市政府调控要求，自主确定所辖城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率的上下限。
“因城施策”再次被凸显。张大伟表示，这意味着新政并不是简单地直接降息，而是给予地方实施空间，它需要等待地方实施细则。“从之前4.6%的最低利率，很少有城市能执行这个标准。”
杨昌认为，对于一些人口流入量大、住房需求刚性的城市，“因城施策”可以使其根据自身条件采取不同的加分方式，有利于精准调控需求释放，防止房价快速上行的压力。
“一些市场交易疲软的城市将积极购车
“此前，苏州、广州等城市的部分银行已将优质客户的房贷利率下调至4.6%的最低基准线，对市场情绪产生了积极影响。”中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计未来会有更多城市将房贷利率下调至最低要求，这将促进住房需求的释放，热点城市市场有望逐步企稳回升。
“考虑到无抵押信用贷款利率普遍在4%以下，预计房贷利率还有进一步下调的空间。基于改善目的的二套房贷利率也有望下调。”邹表示，由于近年来我国房贷利率一直没有下调，即使有外部国际金融环境加息，房贷利率仍有下调空间。(完)
贷款利率加100个基点就是在去年12月31日公布基准利率上加100个基点，变成现在贷款利率，打比方2020年12月31日贷款基准利率4.95%，现在贷款利率5.95%
从央行发布的新贷款利率管理文件的精神来看，LPR基础上的“加点”没有规定上限，但有原则性的下限要求。具体为：
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
“不得低于”，对于加点而言，就是有下限要求。通常加点数是大于/等于零。
由于贷款市场报价利率刚刚开始执行，存在着市场化利率的过渡期间，为了衔接新老利率执行的稳定性，我们可以看到10月上海公布的房贷利率，出现了首套房贷5年LPR减20点的情况。也就是说利率市场化过渡期结束后，LPR加点将会走向正常化。
那么，LPR加点的上限，公告里是没有明确规定的。可以说加点没有规定上限，那么是否可理解说，加点可以随便乱加了？不是的。
贷款利率市场化改革，利率基础标准是随市场供求关系来确定的，是根据市场经济发展变化情况，调节货币有序流动，是有严格的规范化定价机制的。同时还得接受央行从总体上的监管指导，保障货币总量收发的合理度。
也许有人会担心，银行或地方政府想加多少点就加多少点？其实这大可不必担心。发展经济需要资金支持，资金使用的额度也是有规模合理性，如果资金成本过低，市场流动性较多，也会给地方经济带来不利影响；资金流动性过紧，也不利于经济发展。如果说地方和银行想加多少点就加多少点的话，那就不是市场化利率了，而是人为或行政利率，这是有悖于利率市场化改革的宗旨。
总得来说，LPR的“加点”虽没有在文件里规定上限，事实上是有上限的，只不过这个上限是市场说了算。
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